Passives Einkommen mit Immobilien aufbauen: 10 wichtige Tipps

Passives Einkommen mit Immobilien aufbauen: 10 wichtige Tipps

Überlegst du dir schon länger, wie du dir neben deinem normalen Gehalt ein regelmäßiges Einkommen erwirtschaften kannst? Der Aufbau eines passiven Einkommens liegt hier auf der Hand. Bei passivem Einkommen handelt es sich um Geld, dass du verdienst, ohne dafür aktiv arbeiten zu müssen, das also quasi im Schlaf für dich wächst. Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl an Möglichkeiten, ein passives Grundeinkommen aufzubauen, sei es über Aktien, mit Online-Inhalten oder durch geschickte Investitionen. Eine bewährte Methode für passives Einkommen sind der Erwerb und die Vermietung von Immobilien. Wir haben hier die 10 wichtigsten Tipps für dich zusammengestellt, damit du erfolgreich ein passives Einkommen mit Immobilien generieren kannst.

1. Viele Wege führen nach Rom

Bie Immobilien denken die Meisten erstmal an kleine Reihenhäuser oder vermiete Wohnungen in der Innenstadt, doch Immobilien sind so viel mehr als nur diese Klassiker. Der wichtigste Punkt ist, dass du beim Aufbau von passivem Einkommen alle Optionen im Kopf behältst. Think outside the box! Für Immobilien bedeutet dies konkret: konzentrier dich nicht nur auf den Vermieterstatus, sondern denk auch an Gewerbeflächen, Immobilienfonds, Aktien und andere Investitionsmöglichkeiten. 

2. Behalte stets den Überblick

Bevor du anfängst, Immobilien zu kaufen oder überhaupt an irgendeine Form von passivem Einkommen zu denken, ist es essenziell, dass du dir einen Überblick über deine Finanzen verschaffst. Das A und O für den Weg in die finanzielle Unabhängigkeit sind Organisation und Präzision. Als allererstes solltest du dich also in Ruhe hinsetzen und alle deine Einnahmen und Ausgaben notieren, um herauszufinden, welchen monatlichen Spielraum du überhaupt zum Investieren hast. Hier spielen sowohl monatliche fixe Beträge eine Rolle als auch alltägliche Ausgaben wie der berühmte Coffee-to-go. Am besten erstellst du einen Durchschnitt für drei Monate und schaust dann, was deine finanziellen Möglichkeiten sind. Für diesen Überblick bietet sich auch die Führung eines Haushaltsbuches für ein paar Monate an. 

3. Was ist dein Budget?

Wenn du erstmal alle deine Ausgaben und Einnahmen im Griff hast, wird es auch viel einfacher, ein monatliches oder jährliches Budget festzulegen. Was hilft es dir, ein passives Einkommen mit Immobilien durch den Kauf von Penthouse-Wohnungen zu wollen, wenn dein Budget gerade mal für den Kauf einer Garage reicht. Wenn du dein Budget genau kennst, kannst du auch am Immobilienmarkt die richtigen Entscheidungen treffen. Wichtig sind hier vor allem zwei Punkte: 1. Überschätze niemals dein Budget (das heißt lieber etwas zu wenig als etwas zu viel investieren). 2. Aktualisiere dein Budget regelmäßig, zumindest aber jährlich. Je mehr passives Einkommen du generierst, desto höher wird auch dein Investitionsbudget. Mit der Zeit wirst du dir also immer mehr leisten können. 

4. Der Klassiker: Geld verdienen durch Mieteinnahmen

Die bekannteste Methode, mit Immobilien Geld zu verdienen, ist die Gewinnung von Mieteinnahmen. Dazu musst du ein Objekt deiner Wahl kaufen oder finanzieren und anschließend vermieten. Diese Option kann sehr zielführend sein, ist allerdings auch mit Nachteilen und Risiken behaftet. Du musst viel Zeit aufwenden als Vermieter, wirst ggf. mit regelmäßigen Reparaturkosten konfrontiert und hast das Restrisiko, auf unanständige Mieter hereinzufallen. Außerdem brauchst du ein recht hohes Startkapital, um überhaupt einsteigen zu können. 

5. Für Handwerker: Fix & Flip

Wenn du kein Interesse daran hast, Vermieter zu sein, aber trotzdem mit realen, eigenen Gebäuden Geld verdienen willst und dazu noch handwerkliches Geschick aufweisen kannst, ist diese Option vielleicht die Richtige für dich. Bei Fix & Flip kaufst du sanierungsbedürftige Immobilien, renovierst diese und verkaufst sie dann wieder gewinnbringend. Doch auch hier sind einige Fallen dabei. Zum einen brauchst du ein sehr gutes Gespür für zukünftige Entwicklungen, zum anderen musst du sehr viel aktive Arbeit dafür leisten, dass es eigentlich ein passives Einkommen mit Immobilien sein sollte. Mit etwas Glück und Geschick kann der Gewinn aber deine Arbeitskraft um Einiges übertreffen. 

6. Geduld ist eine Tugend: Buy & Hold

Auch bei dieser Option kaufst du erstmal Immobilien, doch geht es hierbei nicht darum, den Wert erst durch Renovierungen zu erhöhen, sondern einzig durch Abwarten. Wohnraum ist begrenzt und die Preise für Immobilien, speziell in Ballungsräumen, steigen seit Jahren. Es kann sich also durchaus lohnen, eine Immobilie zu kaufen, ein paar Jahre zu warten und diese dann wieder gewinnbringend zu verkaufen. Doch auch hier ist das richtige Gespür für den Markt und zukünftige Entwicklungen unerlässlich. Da diese Option mit sehr vielen Risiken verbunden ist, empfehlen wir sie nur für alte Immobilienhasen mit viel Erfahrung. 

7. Mit Immobilienfonds das Risiko minimieren

Eine Option, mit weniger Startkapital in passives Einkommen mit Immobilien einzusteigen, sind sogenannte Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds investieren in mehrere Projekte gleichzeitig und minimieren so dein Risiko, bieten sich also daher eher an als geschlossene Immobilienfonds. Grundsätzlich musst du dich dabei um keine Objekte kümmern, sondern investierst lediglich in Häuser oder Gebäude, die mit der Zeit an Wert gewinnen sollten. Bei jeder Art von Fonds bleibt natürlich ein Restrisiko bestehen, dass die Objekte an Wert verlieren. Außerdem musst du immer die Fondsgebühren für deinen Fonds einrechnen. Auch wenn Fonds eine sehr effiziente Alternative zu dem Kauf von Immobilien sind, sollten sie nur als langfristige Geldanlage gesehen werden und niemals für das Erzielen von kurzfristigem Gewinn. 

8. ETFs als passives Einkommen mit Immobilien

ETFs funktionieren ähnlich wie Immobilienfonds, bilden jedoch einen börsennotierten Index nach, zum Beispiel den DAX. Diese gibt es in allen möglichen Bereichen und so auch für Immobilien. Auch hier geht es also nicht um den direkten Erwerb von Häusern, sondern um langfristiges Investieren in verschiedene Projekte. Da ETFs ganze Indizes abbilden, ist das Risiko noch niedriger als bei Immobilienfonds. Ein weiterer Vorteil von ETFs ist, dass so gut wie kein Startkapital von Nöten ist, du kannst mit €25 im Monat einsteigen. Wichtig sind dabei nur zwei Punkte: du solltest auch hier langfristig denken (10 Jahre sind gut, 15 Jahre sind besser) und ausschließlich thesaurierende ETFs wählen, also solche, die deinen Gewinn direkt wieder von selber investieren, damit du den Zinseszinseffekt voll ausschöpfen kannst. 

9. Etwas moderner: Crowdinvesting

Wenn du dich mit Investitionen bereits gut auskennst und Lust darauf hast, etwas moderner und gezielt in bestimmte Projekte zu investieren, ist das Crowdinvesting vielleicht eine Option für dich. 
Auf speziellen Plattformen tust du dich mit anderen Anlegern zusammen und gemeinsam investiert ihr dann in ein Immobilienprojekt. So kannst du auch mit relativ kleinen Beträgen in schnelle Projekte einsteigen. Bei Gelingen bekommst du am Ende des Projektes einen zuvor festgelegten Zinssatz für deine Investition. Ein Vorteil dieser Option sind oftmals hohe Renditen, allerdings birgt diese Art der Investition auch höhere Risiken als beispielsweise ein ETF. 

10. King of the jungle – die Automatisierung

Bei allen Formen der Investition gilt immer: passives Einkommen mit Immobilien gelingt am besten mit Automatisierungen. Egal, ob du dich für die klassische Vermietung oder für risikoarme ETFs entscheidest: je weniger du selber machen musst, desto mehr ist die Geldanlage wert. Deshalb solltest du so viel wie möglich abgeben, automatisieren und delegieren. 

Fazit

Sich ein passives Einkommen mit Immobilien aufzubauen ist nicht nur vielseitig möglich, sondern kann mit etwas Geschick und Wissen sehr zielführend und profitabel sein. Überleg dir dabei gut, wie viel Budget du langfristig zur Verfügung hast und informiere dich so viel du kannst. Frag dich dabei auch, ob du aktiv gestalten möchtest, etwa als Vermieter oder als Handwerker, oder ob du dich entspannt zurücklehnen möchtest. Viel Glück!


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